Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости

Специалисты отмечают, что приобретение загородных объектов связано с более высокими рисками по сравнению с приобретением квартиры. Это объясняется как спецификой рынка, так и нюансами законодательства. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверять документы, историю дома и участка, иметь представление о планирующейся застройке близлежащей территории и т.д.

Особенности рынка и покупательского спроса

Прежде чем говорить о возможных ошибках при покупке загородной недвижимости, нужно отметить, что рынок этот очень неоднородный и каждый объект на нем, можно сказать, штучный. Бывает, что два земельных участка равной площади находятся на одном направлении, а цена у них разная. «Дело в том, что, в отличие от структурированного квартирного рынка, здесь гораздо больше разнообразных критериев, влияющих на ценообразование, – поясняет Павел Панкратов, эксперт по недвижимости АН «Загородное». – Это площадь участка, особенности ландшафта (равнина, низина), близость леса или водоема, наличие коммуникаций или возможности подключения к ним, подъездные пути (асфальт или грунтовка), близость к транспортным развязкам, освоенность местности, тип застройки (организованная или точечная), экология района. При выборе дома этот список еще больше». 

Эксперты отмечают, что при покупке загородной недвижимости ярко проявляется «человеческий фактор». Бывает, что какую-нибудь особенность объекта один человек воспринимает как недостаток, а другой – как достоинство. Павел Панкратов приводит пример из практики: «Продавали мы коттедж в селе Прохладное. Коттедж хороший, газ, электричество подведены, цена адекватная. Но над этим поселком идут на посадку самолеты, и это была главная причина отказов от покупки. Тем не менее нашелся человек, которому это обстоятельство как раз пришлось по вкусу. Он приобрел коттедж, собираясь на втором этаже оборудовать смотровую площадку».

Аналогична и реакция покупателей на цены. Стоимость одного и того же объекта кому-то кажется высокой, а кому-то вполне приемлемой, так как укладывается в заложенный бюджет.

Теперь попробуем разобраться, какие риски могут ожидать покупателей на загородном рынке.

Нюансы покупки земельного участка

Эксперты говорят о том, что прежде чем заняться поиском земельного участка, нужно четко представлять, с какой целью он покупается. Дело в том, что использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель должен убедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качестве садового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования, например на участках, целевое назначение которых – огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. Правда, в прошлом году был прецедент, когда через Конституционный суд РФ несколько граждан добились права прописаться в дачном доме. Но изменений в законодательстве на этот счет пока не произошло.

 А вот владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома. Участки земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) бывают двух видов – приусадебные и полевые. Приусадебный участок находится в границах поселений, на нем строить можно. На полевом участке по закону строить нельзя. Оптимальный статус земли, предназначенной под застройку, – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Бывают случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель, например из участка сельхозназначения в земли населенных пунктов. «Я бы не советовала доверять таким словам, и вот почему. Для проведения процедуры перевода земель из одной категории в другую существует множество требований, но даже если все они соблюдены, дело это не быстрое и требует значительных вложений», – поясняет Анна Перепелкина, исполнительный директор «Уральской земельной компании».

Понятно стремление людей купить участок поближе к водоему или к лесу, но здесь можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. В случае малейших сомнений нужно проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. «Использование земли в водоохранной зоне связано с определенными сложностями, – рассказывает Анна Перепелкина. – Например, при строительстве дома в такой зоне без согласования проекта с бассейновыми или территориальными органами Федерального агентства водных ресурсов не обойтись. Это отражено в документе, удостоверяющем право на земельный участок. Правда, многое зависит от того, находится ли участок в границах поселения, для которого разработан и утвержден генплан, или нет. Если генплан есть, то проблем с застройкой скорее всего не будет, потому что все требования законодательства уже учтены при зонировании территории. В противном случае хлопот не оберешься». Конкретные размеры водоохранных зон определены по каждому водному объекту отдельно и варьируются от 100 до 500 м. На этих территориях действует специальный режим застройки, здесь не разрешено мыть автомобили, складировать удобрения. Возводить коттеджи и садовые домики в большинстве случаев можно, но при условии строгого выполнения требований закона.

При покупке земельного участка необходимо убедиться в том, что его границы совпадают с указанными в землеотводных документах. Желательно, чтобы они были обозначены на местности межевыми знаками. На практике бывает, что владельцы участков самовольно расширяют границы своих владений. Но нужно знать, что продаваться такой участок будет исходя из размеров, указанных в документах. «Поэтому, когда продавец звонит в агентство и говорит, что у него участок площадью 10 соток, но фактически пятнадцать, продаваться будут только 10 соток, которые зафиксированы в документах», – поясняет Павел Панкратов.

Земельный участок с домом: два в одном

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ при продаже здания или сооружения к его приобретателю переходят права и на земельный участок, на котором расположен объект. Таким образом, договор купли-продажи охватывает два объекта недвижимости: здание (сооружение) и земельный участок. Эти два объекта при купле-продаже неразрывны. «Приведу конкретный пример. При приобретении земельного участка люди не учли, что на нем находится неоформленный фундамент. На землю свидетельство получили, а на фундамент документов не было. Проблемы возникли при оформлении разрешения на строительство. На геосъемке фундамент зафиксирован. Администрация потребовала предоставить документы или снести этот фундамент», – приводит пример Анна Перепелкина.

Если человек приобретает дом на земельном участке, находящемся в аренде, то право аренды переходит к нему как к новому собственнику дома. В этом случае нужно будет оформить дополнительное соглашение в Земельном комитете.

«Коттедж на вторичном рынке желательно осматривать в присутствии опытного строителя или эксперта-оценщика, – советует Павел Панкратов. – Нелишне ознакомиться с документацией – со сметой, накладными на приобретенные строительные материалы. Важно и то, кто строил коттедж, из чего и по какой технологии». 

Также необходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа. Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью.

На рынке можно часто встретить «недострой». Приобретать такие объекты, конечно, можно, но прежде стоит подсчитать, во сколько обойдется «доведение его до ума».

Общие риски

Особенно осторожным нужно быть в случае, если объект продается по генеральной доверенности. Во-первых, следует обратить внимание на срок доверенности. Во-вторых, нужно иметь в виду, что доверенность можно отозвать и что она теряет свою силу в случае смерти доверителя. В-третьих, недобросовестные лица могут использовать дубликаты документов и продать один объект нескольким людям.

Ну и, разумеется, при покупке загородной недвижимости, как и при покупке квартиры, остаются риски, связанные с личностью продавца. Это и его дееспособность, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства (если совладельцами участка являются несовершеннолетние).

О важности профессионализма

После всего вышеперечисленного у читателя может возникнуть резонный вопрос: реально ли обычному человеку во всем этом разобраться и все учесть? При большом желании, наверное, да. Но на это придется потратить много времени и сил для знакомства с законодательством, походов по инстанциям, проявить максимум внимательности, осторожности и скрупулезности. Хотя и в этом случае предусмотреть все вероятные ошибки и промахи «человек с улицы» вряд ли сумеет. Цивилизованный процесс покупки могут обеспечить хорошо зарекомендовавшие себя на рынке агентства, специализирующиеся на сделках с загородными объектами. Компании с многолетней репутацией имеют гораздо больше возможностей для грамотного поиска и оформления купли-продажи недвижимости, чем рядовой покупатель. Агентство располагает собственной базой объектов, на этапе сбора документов имеет возможность подключить административные ресурсы, штатные юристы берут на себя оформление сделки и обеспечивают ее чистоту. «Профессионализм важен в любой сфере деятельности, с этим не поспоришь, – говорит в заключение Павел Панкратов. – Потому для проведения сделки с загородной недвижимостью советую обращаться к специалистам. Тем более что при подобных покупках речь идет о солидных денежных суммах. Стоит ли рисковать?». 

Марина Тюлькина